משכנתא
רוב עסקאות הנדל"ן הינם השקעה יקרה ובעלת ערך רב ומקובל לממן רכישת נדל"ן ממקורות חיצוניים.
אחוזי המימון משתנים בין עסקה לעסקה ותלויים בהון העצמי של הרוכש.
ניתן להשיג מימון מכמה מקורות:
א. בנקים למשכנתאות- אשר עוסקים אך ורק במימון נדל"ן.
ב. בנקים מסחריים- אשר מממנים גם נדל"ן, בדרך כלל כחלק ממסגרת אשראי ללקוחותיהם.
ג. חברות ביטוח.
ד. קופות גמל- מעורבים במידה מסוימת במימון לפרויקטים.
ה. מקומות עבודה למיניהם ( צבא, משטרה, וכו' )
ישנם מספר מאפיינים עיקריים, המבדילים בין ההלוואות השונות:
סוג הריבית- קבועה, משתנה, פריים, לייבור.
בסיס ההצמדה- מדד, דולר, אירו, לא צמוד.
מסלול הפירעון- תשלום חודשי קבוע, תשלום חודשי יורד, פירעון שוטף.
השימוש הנכון במימון מגדיל את היכולת של רוכש לקנות נכס, וגם עשוי לשפר את רווחיות ההשקעה.
יתרון המימון ברכישת נכסים מאפשר למשקיע/לרוכש להגדיל בצורה ניכרת את כוח ההון שלו וכך להגיע לקניית נכס גדול יותר/רווחי יותר/מתאים יותר.
לרוב בנכסים להשקעה תזרים ההכנסות של הנכס משלם את עלות ההלוואה.
להלן מס' מונחים בעולם המימון לנוחיותכם –
משכנתא: (בא מלשון משכון) שיעבוד של נכס מקרקעין שנעשה ע"י בעל הזכויות במקרקעין לטובת הבנק, כבטוחה לקבלת הלוואה.
אישור עקרוני: אישור ראשוני ובלתי מחייב המקנה מושג על גובה ההלוואה שניתן לקבל..
לרוב האישור עקרוני ניתן תוך שעות ספורות.
אחוזי מימון: המימון של הבנק בעסקת הרכישה ביחס לשווי הנכס הנרכש.
אחוזי המימון נקבעים על פי נפח ההלוואה (בהרכב נפרד על פי מסלולי ההלוואה – כספי הבנק) ביחס לשווי הנכסים הממושכנים.
ביצוע ההלוואה: שרשרת של פעולות ושלבים הקשורים במתן הלוואה.
התהליך מגיע לסיומו (ביצוע ההלוואה) כאשר נמסר למוכר שיק או כאשר זוכה חשבונו.
גרירת משכנתא: מתבצעת כאשר לקוח שיעבד את דירתו תמורת ההלוואה ומבקש למכור אותה ולרכוש נכס אחר מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת.
במקרה זה המשכנתא נגררת מהנכס שנמכר לנכס החדש.
לוח שפיצר: לוח הבנוי על העיקרון שהסכום שמשלם לווה על חשבון ההלוואה, הכולל קרן
וריבית, נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. הלוח מפרט את סכום ההחזר החודשי של הלוואה
נתונה בשיעורי ריבית שונים ולתקופות פירעון שונות.
כושר החזר: מידת יכולתו של לווה לעמוד בסכום ההחזר החודשי של ההלוואה, לאורך זמן, כנגזרת מסך כל הכנסותיו הפנויות ואומדן הוצאותיו השוטפות.
מדד המחירים לצרכן: מדד המשקף את השינויים החודשיים של עליית מחירי מצרכים ושרותים המהווה סל צריכה של משפחה ממוצעת. מדד המחירים לצרכן מתפרסם ב- 15 לחודש.
התחייבות לרישום משכנתא: התחייבות שנותן בעל הזכויות במקרקעין לבנק. ההתחייבות ניתנית כאשר לא נרשמת משכנתא לטובת הבנק עם ביצוע ההלוואה והיא מהווה בטוחה זמנית.
הודעת משכון: הודעה חתומה ע"י בעל הזכויות בנכס, שהבנק מעביר לרשם המשכונות, ובה נאמר שבעל הזכויות בנכס ממשכן את זכויותיו בנכס הנקוב בהודעה ולתקופה הנקובה בהודעה, לטובת הנושה (הבנק), ומבקש מהרשם לבצע רישום בהתאם. הודעה זו נחתמת כבטוחה להלוואה ומאפשרת לבנק זכות לממש את הנכס, אם וכאשר הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו.
ביטול משכון: פעולת הודעה של הבנק לרשם המשכונות על מחיקת מישכון הזכויות של הלווה בנכס, וזאת לאחר שהלווה עמד בכל התחייבויותיו כלפי הבנק וסילק את ההלוואה, או רשם משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.
הסרת שיעבוד: מחיקת רישום שיעבוד על נכס, שהיה רשום לטובת הבנק, לאחר סילוק ההלוואה שהנכס שימש לה כבטוחה.
דמי רישום משכון: אגרה הנקבעת ע"י משרד המשפטים לרישום המשכון ברשם המשכונות.
"פרי פסו": פירושו "דרגה שווה".
שיעבוד המקרקעין למספר נושים השיעבוד יכול להיעשות בדרגות שונות ושוות.
אם נרשמה משכנתא ראשונה לבנק א' ומשכנתא בדרגה שנייה לבנק ב' – יפרע בנק א' ראשון את חובו ממימוש הנכס ורק אח"כ יפרע גם בנק ב' את חובו מהסכום שנותר, אם נרשמה משכנתא בדרגה שווה לשני הבנקים – אזי שניהם יפרעו ביחד את החוב ממימוש הנכס, בהתאם לסכום המימון שנתנו.
עומק פיגור: מדד המחושב ע"י חלוקה של יתרת הפיגור בסכום החיוב החודשי האחרון בהלוואה ומצביע על חומרת הפיגור בהלוואה.
ביטוח: אמצעי להבטחת תשלום פיצויים על ידי גוף כלשהוא במקרה אסון כגון: אובדן רכוש בשל גניבה/שריפה ואובדן חיים.
הביטוח מתאפשר על ידי הפקדת כספים למבטח, המשמשים לפיצוי הנפגע בעת האסון.
הסבת ביטוח: שיעבוד זכויותיו של לווה, שבוטח שלא באמצעות הבנק, לטובת הבנק.
פרומיל: אחד לאלף, אלפית האחוז. הפרומיל משמש עזר לחישוב התשלום הביטוחי (פרמיה). לדוגמא – כיום מחושב התשלום השנתי של ביטוח הנכס לפי 2.1 פרומיל מסכום הביטוח (פחות או יותר), כלומר, אם ניקח את סכום הביטוח ונכפיל אותו ב- 0.0021 נקבל את התשלום השנתי.
פרמיה: תשלום חודשי/שנתי המשולם בתמורה לקבלת כיסוי ביטוחי המעוגן בפוליסה. פירוש נוסף – סכום כסף או שווה כסף הניתן כתוספת על הערך הנקוב של מניה
פירוש נוסף – סכום כסף או שווה כסף הניתן כתוספת על הערך הנקוב של מניה לדוגמא אם יש לנו מניה המניבה תשואה של 2% מהערך הנקוב שלה, הפרמיה תהיה הערך הכספי של שני האחוזים הללו
עמלת אי הודעה מראש: עמלה הנגבית כאשר הלווה לא הודיע לפחות 10 יום מראש על כוונתו לסלק את ההלוואה לפני המועד.
עמלת היוון בגין הפרשי ריבית: חישוב העמלה הוא בין שערי הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת לבין הריבית הממוצעת הנהוגה במועד הפירעון. עמלת עלות.
תום תקופה ותחנת יציאה: חוסך רשאי למשוך את ההפקדות במועדים קבועים שיקבע הבנק, כולן או חלקן ביחד עם הריבית, הפרשי ההצמדה או השער וההטבות המשתלמות בתוכניות החיסכון, בתנאי שעברו לפחות שנתיים מההפקדה הראשונה. לאחר מועד המשיכה הראשון, פרק הזמן שבין שתי תחנות יציאה יהיה לפחות שישה חודשים, למעט תום תקופת החיסכון, וזאת בתנאי שהחוסך הודיע שלושים יום מראש על כוונתו למשוך את הכספים, פרט לתום התקופה.
עמלת הוון הפרשי ריביות: עמלה הנגבית בעת פירעון מוקדם של הלוואה, כאשר הריבית של ההלוואה גבוהה יותר מן הריבית הקיימת בשוק, והלווה אמור לפצות את הבנק בגין הפסד הריבית עד לתום מועד ההלוואה המקורי.
עמלת סילוק מוקדם:"קנס" שהבנק רשאי לגבות בהתאם לחוזה ההלוואה מלווה שמסלק הלוואה או חלק ממנה, במועד המוקדם מזה הנקוב בהסכם ההלוואה שנחתם בין הלווה לבין הבנק. העמלות לפרעון מוקדם כוללות את המרכיבים הבאים: עמלה בגובה המדד (מדד ממוצע של שלושת החודשים האחרונים) כפיצוי בגין הפסד מדד אם הפרעון חל בין ה–1 ל–15 לחודש.
ערבות בנקאית: ערבות שהבנק ערב לה. הערבות משמשת הן כמכתבי קרדיט לעסקות וכן כ"הלוואת גישור" בין שחרור נכס משועבד אחד ושעבוד אחר לאותו הבנק.
ערבות לפי חוק המכר: ערבות הבנק המלווה את פרויקט הבניה לכספים שמשלם קונה הדירה וזאת במידה והקבלן פשט רגל או לא יכול מסיבה כל שהיא לסיים את הבניה. במקרה שכזה כספי הקונה מובטחים (בדרך כלל).
